por ima go! 29 abril 2019
Por Paolo Benza
Semana Económica
Miraflores recuperará atractivo en el sector inmobiliario. Mientras que el resto de distritos prime endurecen parámetros y ahuyentan la inversión, su nueva gestión municipal ha decidido soltar un poco la cuerda. La leve flexibilización de su última ordenanza no es suficiente para hablar de un plan de densificación, pero sí para volver a atraer proyectos que se le habían escapado en los últimos años. En el otro extremo, el más perjudicado será Barranco, distrito convertido en un hub de viviendas para jóvenes, pero cuyo alcalde ha decidido restringir las áreas pequeñas. El perfil similar de ambos distritos hará que la oferta emigre fácilmente.
Miraflores y Barranco tienen un perfil parecido, pero no idéntico. Son como hermanos: hay similitudes, pero Miraflores es el hermano mayor, pues tiene más equipamiento urbano, más área desarrollable y un perfil de residente más variado. “Miraflores es un distrito mucho más equipado. Barranco no tiene un gran mall como Larcomar, por ejemplo. La oferta comercial de Miraflores es mucho más amplia y su área para desarrollar proyectos de vivienda también”, dice José Orrego, director del estudio de arquitectura Metrópolis. “Además, Miraflores tiene una serie de condiciones que hacen que se pueda combinar la vivienda con otros usos: es buena para hoteles, porque es turística, para oficinas y tiene mucho comercio”, agrega.
Si bien Barranco también es atractivo para hoteles, oficinas o comercios, las fuentes coinciden en que su oferta se había concentrado sólo en usuarios jóvenes. “A diferencia de Barranco, que está sólo con jóvenes, Miraflores tiene un abanico más amplio, que va hasta adultos mayores. Sus zonas son más diversas”, dice Orrego. La similitud que facilitaría el traslado es el perfil socioeconómico de sus residentes. Barranco y Miraflores se ubican primero y tercero en precio de venta por m2, y primero y segundo en alquiler, respectivamente, según Urbania.
La reciente ordenanza del nuevo alcalde de Barranco —que eleva las áreas mínimas en el distrito de 30 m2 a un mix de 60 m2 para el 15% del edificio, 75 m2 para el 35% y 90 m2 para el 50%— va en contra de la tendencia de áreas pequeñas. “Barranco se había convertido en una alternativa [para las inmobiliarias] porque acompañaba a la demanda por áreas pequeñas, de jóvenes que recién salen de su casa”, dice Pepe Palma, director general de Illusione. Pero esta demanda —aunque es mayor cuanto menor es la edad— no es exclusiva de los jóvenes. El área promedio de los departamentos en venta en Lima se ha venido reduciendo desde hace seis años, desde 90 m2 en el 2013 hasta 78 m2 en el 2018, según datos de Capeco.
“Definitivamente se va a restringir la inversión inmobiliaria en el distrito”, afirma Palma. “Barranco con estos cambios va a inhibir a muchos proyectos. Las inmobiliarias no van a poder competir contra los chicos que ya están en venta”, coincide Orrego. “Hay gente que ha comprado terrenos pensado en desarrollar proyectos de ese tipo [de áreas pequeñas]. ¿Ahora qué van a hacer?”, agrega Andrés Zubiate, gerente general de Arteco.
Por el contrario, “la ordenanza que ha sacado Miraflores la ha puesto de nuevo en el radar como distrito”, según Orrego. La semana pasada, el distrito publicó una norma que otorga beneficios de menores áreas mínimas a cambio de proyectos sostenibles. Aunque el beneficio no es grande —en el mejor de los tres escenarios, la reducción del área mínima es de 25%—, esta flexibilización permite entrar en la competencia con Barranco. Las ventajas competitivas harían que Miraflores destaque.
Hace dos semanas, esta revista analizó cómo los distritos prime están endureciendo parámetros para luchar contra el aumento de la densidad. Las inmobiliarias coinciden en que los parámetros que el alcalde Luis Molina heredó de su predecesor, Jorge Muñoz, son muy poco atractivos. “En algunas zonas encuentras áreas mínimas de 90 m2 para un dormitorio, de 120 m2 para dos, lo que como ticket se hace demasiado grande”, dice Palma. Un departamento de 90 m2 costaría alrededor de US$200,000. “Un inversionista querrá sacarle por lo menos 5% de renta, que sería US$1,000 al mes por un solo cuarto. Hay demanda para eso, pero es muy lenta”, explica.
Además, esas exigencias no siempre eran cumplidas, por lo que tenía sentido modificarlas. “Los desarrolladores tiendan a sacarles la vuelta. Existen departamentos de uno ‘con proyección a dos’, o dos ‘con proyección a tres’. Se trata de estudios o salas de TV que pueden funcionar como dormitorios”, explica Palma.
La modificación que implica la nueva ordenanza de Miraflores no es significativa como para hablar de un proceso de densificación —el cual Lima necesita para hacerse más eficiente—, pero sí le resultará útil para recuperar el atractivo inmobiliario frente a sus vecinos.
Conoce cómo podemos accionar tu producto inmobiliario asegurado con un plan de comunicación y comercial, validado con insights y data profesionalmente organizada. Accionamos comercialmente tu obra con una visión de marca de largo plazo. Contáctanos o escríbenos a masqueinvestigacion@ima-go.pe
